Den “Rubber Chicken” av næringseiendom Verdi Indicators


   Av Monte Lee-WenThe Gross Lei Multiplikator – den Rubber Chicken of Commercial Property Value Indicators.

Nå en Rubber Chicken er ganske ubrukelig … bortsett fra som en practical joke. Let ta en titt på de mest ubrukelige nummer i Commercial Real Estate.

Den Brutto Red Multiplikator (GRM) er et nummer du vil se på hver Broker er proforma. Og det er touted som et mål på “Property verdi”. Hvis noen der ute virkelig setter en property verdi basert på GRM … Jeg må lure på hva de er smokin. Im egentlig ikke sikker på hva en brutto Lei Multiplier tiltak, men det absolutt er ikke verdien av eiendommen.

GRM beregnes ved å dele Propertys salgspris eller verdien av brutto potensielle inntekter.

Eksempel:

A $ 1M eiendom med $ 100K årlige brutto potensielle inntekter. Denne eiendommen har en GRM 10.

Pris (verdi) / Gross potensielle inntekter = GRM

$ 1M / $ 100K = 10

Det GRM nummeret kan betraktes som ligner på en pris inntjening forholdet for en aksje. Den Brutto Lei Multiplikator er hvor lang tid det vil ta deg å betale for eiendommen hvis du faktisk samle Brutto potensielle inntekter, og legger den mot eiendommen kjøpet. For vårt eksempel eiendom: Hvis du var i stand til å samle det hundre tusen dollar i året og du magisk hengivne alle det til å betale for eiendommen … det ville ta 10 år for å fullføre kjøpet.

Beware of the Gross Rent Multiplikator.

Det kan hjelpe deg med å sammenligne priser mellom ulike egenskaper, er det imidlertid helt og fullstendig ubrukelig som et anslag på verdi til en avkastning fokuserte investor. Du er fokusert på avkastning på investeringen din. Du er fokusert på bunnlinjen. Og GRM er omtrent like mye hjelp til å forstå avkastningen som en Rubber Chicken.

Siden Brutto Lei Multiplikator omhandler kun Brutto potensielle inntekter, det er feil av to hovedgrunner.

1) Were snakker bare om “Potensial Income” basert på Broker mest optimistiske anslag av oppnåelige husleier. Den grunnleggende nummeret har ingen basis i virkeligheten – spesielt hvis du er på jakt etter en eiendom med hodet. Tenk på det et øyeblikk … Selger kan få disse husleier for denne eiendommen de wouldnt selge!

2) Brutto inntekter starter øverst i finansregnskapet. For en bestemt eiendom det er absolutt ingen sammenheng mellom bruttoinntekten, og driftsresultatet (NOI) ned på bunnlinjen. Du må kjenne realinntekt og Real Utgifter til å forstå den faktiske NOI denne egenskapen kan produsere.

Det er først når du forstår driftsresultatet at du kan beregne den potensielle avkastningen.

Vårt råd …

Når du ser begrepet Brutto Lei Multiplikator … bare ignorere det.

Og hvis en lovende eiendommen dukker opp … be om leie ruller og økonomi, og finne ut av driftsresultatet som best du kan. Med den nederste linjen driftsresultatet og potensielle pris i hånden, vil du kunne beregne avkastningen.

Med denne solide, faktabasert sett med tall kan du lage et tilbud basert på virkeligheten. Doesnt bety Selger vil godta det … og minst du starte forhandlinger med føttene på ground.Learn den Insider Secrets of Commercial Property Investment fra Monte Lee-Wen som har personlig kjøpt over $ 150M i Commercial Real Estate. Klikk på denne linken nå for å starte Commercial Real Estate Investing Education sammen med sin 14 side GRATIS Report “35 grunner bør du investere i Commercial Real Estate”. http://www.investortours.com

This entry was posted in Uncategorized and tagged , , , , , , , . Bookmark the permalink.